Pe scurt: înainte să semnezi antecontractul pentru primul apartament, verifică șapte lucruri: bugetul real, extrasul de carte funciară, actele vânzătorului, starea instalațiilor, suprafața, cheltuielile lunare și clauzele despre avans. Toate se pot verifica în una-două săptămâni și te scutesc de cele mai scumpe greșeli.
Cumpărarea primei locuințe este, pentru cei mai mulți oameni, cea mai mare tranzacție din viață. Graba vine de obicei din teama că apartamentul „se dă”, iar tocmai graba face ca detalii importante să fie sărite. Lista de mai jos urmează ordinea în care merită făcute verificările.
1. Bugetul real, nu doar prețul din anunț
Prețul apartamentului este doar o parte din sumă. La el se adaugă avansul, taxele notariale, intabularea, evaluarea cerută de bancă și, aproape întotdeauna, o renovare minimă. La un credit ipotecar standard în lei, băncile cer de regulă un avans de cel puțin 15%, iar rata nu poate depăși, în general, 40% din venitul net al familiei. Un calcul detaliat găsești în ghidul cât credit îți permiți în funcție de rată, venit și grad de îndatorare.
2. Extrasul de carte funciară
Extrasul de carte funciară pentru informare arată cine este proprietarul, ce suprafață are apartamentul și dacă există ipoteci, sechestre sau litigii notate. Se obține online, de la ANCPI, pe baza numărului cadastral, și costă puțin. Cere un extras recent, nu unul vechi de câteva luni primit de la vânzător.
3. Actele vânzătorului
Verifică actul de proprietate (contract de vânzare, moștenire sau donație), certificatul energetic și adeverința de la asociația de proprietari din care rezultă că nu există datorii la întreținere. Dacă apartamentul a fost dobândit în timpul căsătoriei, la vânzare este nevoie, de regulă, de acordul ambilor soți.
4. Starea instalațiilor și a clădirii
La vizionare, deschide robinetele, uită-te la tabloul electric, la țevile vizibile și la colțurile tavanului, unde apar primele urme de infiltrații. Întreabă în ce an a fost construit blocul, dacă a fost reabilitat termic și când s-au schimbat coloanele de apă. O centrală veche sau o instalație electrică pe aluminiu înseamnă cheltuieli în primii ani.
5. Suprafața reală
Compară suprafața utilă din acte cu cea din anunț. Diferențele apar des la balcoanele închise, la debarale și la apartamentele recompartimentate. Dacă s-au mutat pereți sau s-a desființat peretele dintre bucătărie și cameră, cere autorizația pentru modificare.
6. Cheltuielile lunare
Cere ultimele facturi de întreținere, mai ales pe cele de iarnă. Două apartamente cu același preț pot avea costuri lunare foarte diferite, în funcție de sistemul de încălzire, de izolație și de starea blocului.
7. Clauzele din antecontract
Antecontractul, adică promisiunea de vânzare, stabilește prețul, avansul, termenul până la care se semnează contractul final și ce se întâmplă dacă una dintre părți se retrage. Trei lucruri merită scrise clar:
- ce se întâmplă cu avansul dacă banca nu aprobă creditul;
- data-limită pentru semnarea contractului de vânzare;
- ce rămâne în apartament: mobilă, electrocasnice, centrală.
Semnarea antecontractului la notar costă mai mult decât un înscris sub semnătură privată, dar oferă o protecție mai bună dacă apare un conflict.
Întrebări frecvente
Cât durează de la antecontract până la contractul final?
De obicei între 30 și 60 de zile, cât are nevoie banca pentru evaluare și pentru aprobarea creditului. Termenul se negociază și se scrie în antecontract.
Pot pierde avansul?
Da, dacă te retragi fără un motiv prevăzut în antecontract. De aceea clauza despre refuzul creditului este esențială pentru cine cumpără cu finanțare bancară.
Am nevoie de un avocat sau de un agent imobiliar?
Nu este obligatoriu. Notarul verifică actele la semnare, însă o verificare făcută mai devreme, înainte să plătești avansul, te ajută să negociezi informat.
Pentru pașii următori, de la vizionare până la mutare, ApartamentHub are ghiduri separate pentru cumpărare, acte și contracte, închiriere și instalarea în noua locuință.
